השכנים אינם נאים בעיני! הקשר בין קיטוב פוליטי להחלטה על מכירת הבית

בתכל'ס:
מחקר עדכני מראה כיצד הקיטוב הפוליטי בארה"ב משפיע באופן ישיר על החלטות כלכליות משמעותיות, כגון מכירת בתים כאשר שכנים עם דעות פוליטיות מנוגדות עוברים להתגורר בצמוד.
רקע:
הקיטוב הפוליטי הפך לתופעה חברתית דומיננטית בעשורים האחרונים, עם השלכות מרחיקות לכת על תחומים רבים בחיי היומיום. המחקר הנוכחי בוחן את החיבור בין זהות פוליטית לבין החלטות פיננסיות, ומתמקד בהחלטות השקעה בנדל"ן – ההחלטה הכלכלית המרכזית בחיי המשפחה. החוקרים בחנו האם אנשים נוטים למכור יותר את בתיהם כאשר שכנים עם דעות פוליטיות מנוגדות עוברים לגור בקרבתם, ובכך לקשר את הזהות פוליטית להחלטות כלכליות אישיות.
שיטת המחקר:
מצד אחד החוקרים השתמשו בנתונים מפורטים על בעלות ועסקאות נדל"ן של בתים בצפון קרוליינה של בתים פרטיים (single-family) ברמת הכתובת, עם 44 מיליון תצפיות רבעוניות. מצד שני החוקרים השתמשו במידע ציבורי מפורט על רישומי בוחרים במדינה, שאפשר לזהות את השייכות הפוליטיות של בעלי בתים ונתונים דמוגרפיים נוספים. החוקרים סווגו בעל בית למפלגה מסוימת (דמוקרטי או רפובליקאי) אם הוא היה רשום כחבר מפלגה פעיל או אם הוא הצביע למפלגה אחת בלבד בפריימריז לאורך כל התקופה. בעלי בתים שלא השתייכו או הצביעו כלל לאף מפלגה סווגו כלא משויכים מפלגתית, וכאלו שהצביעו לשתי המפלגות סווגו כרב-מפלגתיים.
לאחר שילוב בין מסדי נתונים אלו, החוקרים זיהו כ-406 אלף תצפיות רבעוניות בהן נכנס שכן חדש לבתים הצמודים, ומתוך מדגם זה בכ-25% מהתצפיות השכנים החדשים היו בעלים שיוך פוליטי מנוגד מהבעלים הקיימים. לכל אחד מהבעלים הקיימים נבדק האם הוא מכר את הנכס שלו במהלך השנתיים לאחר מעבר השכנים החדשים. נעשו ניתוחים רבים והוספת משתני בקרה סביבתיים כמו שיפורים בתשתיות מקומיות, תנודות כלליות בשוק הנדל"ן, ותכונות דמוגרפיות של השכונה או משתני בקרה פרסונליים כגון גיל, גזע, ומספר שנות המגורים בבית. השימוש במשנים מסבירים אלו ובבדיקות בפילוחים שונים נועד להבטיח שהשפעת הקיטוב הפוליטי נבדקת בנפרד מגורמים מסבירים אחרים.
הממצאים העיקריים:
המחקר הראה כי קיטוב פוליטי משפיע בצורה מובהקת על החלטות נדל"ן. הממצא המרכזי היה עלייה של כ-4% בשיעורי המכירה של בתים כאשר נכנסו שכנים צמודים בעלי דעות פוליטיות מנוגדות לעומת אם נכנסו שכנים צמודים בעלי שייכות פוליטית זהה או ללא שייכות פוליטית. עלייה זו משמעותית מבחינה סטטיסטית וניכרת במיוחד בשכונות שבהן המגוון הפוליטי גבוה, לעומת בשכונות עם הומוגניות פוליטית גבוהה למול הבעלים הקיים.
הנתונים הצביעו על כך שהחלטות אלו אינן מיידיות – בעלי הבתים נטו למכור את בתיהם רק לאחר כשנה לפחות של שכנות. ממצא זה מרמז שהשפעת הקיטוב הפוליטי נבנית לאורך זמן וקשורה לאינטראקציות מתמשכות עם שכנים בעלי דעות מנוגדות.
בנוסף, נמצא כי ההשפעה הייתה חזקה יותר באזורים בעלי שוק נדל"ן פעיל, שם עלויות העזיבה והמעבר נמוכות יחסית או כאשר השכן החדש היה יותר פעיל במפלגה הנגדית. באזורים אלו, המתח הפוליטי בין שכנים השפיע בצורה מובהקת יותר על החלטות מכירה. ממצאים משניים העלו כי ההשפעה הפוליטית משתנה בהתאם לגורמים נוספים כמו הכנסה ממוצעת של השכונה ושינויים במצב הכלכלי המקומי.
גרף מתוך המחקר:
הגרף מראה את השינוי הסבירות למכור את הבית אם עובר שכן חדש מנוגד פוליטית לעומת שכן חדש שאינו מנוגד פוליטית, לאורך 8 רבעונים לאחר המעבר. ניתן לראות שההשפעה המובהקת במכירת הנכס מתחילה כ-6-7 רבעונים לאחר המעבר השכן החדש.

לסיכום,
המחקר מספק ראיות לכך שקיטוב פוליטי אינו מוגבל להשפעות אידיאולוגיות או חברתיות בלבד (כגון החלטות על זוגיות, וקבלה לעבודה), אלא חודר גם להחלטות כלכליות מרכזיות. מכירת בתים בתגובה לכניסת שכנים מנוגדים פוליטית מהווה דוגמה לאופן שבו מתחים חברתיים יכולים להשפיע על שוקי הנדל"ן.
תזכורת חשובה - הפוסט איננו המלצה להשקיע או לשנות את ההשקעה הנוכחית באף אחד מהנכסים המוזכרים בפוסט או בתיקי ההשקעות שלכם. יש לראות בטקסט לעיל אך ורק כחומר למחשבה והתחלה של גיבוש מחקר בנושאים אלו.
References
McCartney, W. B., Orellana‐Li, J., & Zhang, C. (2024). Political Polarization Affects Households' Financial Decisions: Evidence from Home Sales. The Journal of Finance, 79(2), 795-841 - LINK
הערה: חלק מהמחקרים הנ"ל נגישים באופן מלא. בכדי לקבל גישה מלאה לחלקם האחר, נדרש להירשם לאתר בקישור (או לדלג על הרישום, לדוגמה באתר SSRN), או לפתוח את הקישור דרך מוסד אקדמאי שמאפשר גישה למאגרי מידע אלקטרוניים.
Comments